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円滑化法に基づく敷地売却決議により建物の明渡しを強制させる賃借人が区分所有法44条1項の利害関係に含まれるか争われた事案（東京地判令和４年３月２８日）

１　事案の概要

　本件は、マンションの区分所有者から専有部分を賃借している者が、管理組合総会における円滑化法108条1項に基づくマンションの敷地売却決議には、区分所有法44条1項及び管理規約に違反する瑕疵があり、その瑕疵の程度も重大であるとして、上記決議の無効確認を求めた事案。
　なお、円滑化法149条1項により権利消滅期日に借家権が消滅し、同法155条により借家人はその日までに貸室を明け渡さなければならなくなる。

２　裁判所の判断

　区分所有法４４条１項の趣旨は、同法において、区分所有者以外の専有部分の占有者も、建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならず（６条３項・１項、５７条４項、６０条）、また、建物又は敷地若しくは附属施設の利用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う（４６条２項）ことから、区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者に対し、「会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合」に、集会の議事に関与する機会を与えるところにある。かかる同法４４条１項の趣旨に照らせば、「利害関係を有する場合」とは、占有者が法律的な利害関係を有する場合であって、事実上の利害関係を有する場合を含まず、具体的には、占有者が直接に義務を負うことになる建物又は敷地若しくは附属施設の使用方法に関して集会の決議をする場合（それに関する規約の設定又は変更の決議をする場合を含む。）をいうと解される。
　これを本件についてみると、円滑化法１２０条、１２２条、１４１条、１４７条、１４９条および１５５条等によれば、マンション敷地売却事業において、マンション敷地売却合意者（マンション敷地売却決議の内容によりマンション敷地売却を行う旨の合意をしたものとみなされた者）らにより都道府県知事等の認可を受けて設立された敷地売却組合が、分配金取得計画を定めて都道府県知事等の認可を受け、その旨を公告するとともに、関係権利者に関係事項を書面で通知することにより、同計画に定められた権利消滅期日において、売却マンションが敷地売却組合に帰属し、売却マンションを目的とする所有権以外の権利は消滅し、売却マンション又はその敷地を占有している者が、権利消滅期日までに、敷地売却組合に売却マンション又はその敷地を明け渡さなければならない。
　そうすると、本件マンションの敷地売却事業においては、前記前提となる事実のとおり、本件決議後に、マンション敷地売却合意者らにより港区長の認可を受けて設立された本件売却組合が、分配金取得計画を定めて港区長の認可を受け、その旨を公告するとともに、関係権利者に関係事項を書面で通知することにより、同計画に定められた権利消滅期日において、賃借人の本件居室に係る借家権が消滅し、賃借人は、権利消滅期日までに、本件売却組合に本件居室を明け渡さなければならないこととなる。したがって、賃借人は、本件決議によって、本件マンション又はその敷地若しくは附属施設の使用方法に関して直接に義務を負うことになるとはいえず、また、本件決議によって本件居室の明渡義務を負うことになるともいえないから、賃借人は、本件議案に法律上の利害関係を有すると認めることはできない。よって、本件決議に瑕疵はない。

３　コメント

　区分所有法44条1項の「利害関係を有する」とは、占有者が法律的な利害関係を有する場合であって、事実上の利害関係を有する場合を含まず、具体的には、占有者が直接に義務を負うことになる建物又は敷地若しくは附属施設の使用方法に関して集会の決議をする場合（それに関する規約の設定又は変更の決議をする場合を含む。）をいうと解されています。本判決も同様に解して利害関係がないと判断しています。
　なお、意見陳述権が認められる場合は、集会への出席自体が認められており、出席を認めず書面のみで意見陳述させることは本法違反と解されています。また、本法違反の決議は、意見陳述の機会を与えられなった占有者との関係では効力が及びないとかされています。

（2022.12.4）

事務所部分と住居部分の修繕積立金の負担割合の不均衡を是正する管理規約の変更決議の有効について争われた事案（東京地判令和４年３月３１日）

１　事案の概要

　本件は、マンションの区分所有者がが、管理組合に対し、自らの共有持分の修繕積立金を増額した管理組合の総会における管理規約の改正決議が無効であるとして、その増額分につき、既払金の返還等及び未払分の支払義務がないことの確認を求める本訴請求と、これに対し、管理組合が、当該区分所有者に対し、同改正決議は有効であるとして、改正後の管理規約に基づく未払の増額分の修繕積立金の支払等を求めた事案。
　主たる争点は、①総会決議後の専有部分を取得した者は、総会決議を争うことができるか、②事務所部分の修繕積立金の増額（修繕積立金だけを見ると住居部分の1.5倍）が区分所有法30条3項に反するか、③将来請求の可否である。

２　裁判所の判断

（１）総会決議後の専有部分を取得した者は、総会決議を争うことができるかについて

　本件決議は管理規約に定める修繕積立金につき、事務所部分についてのみ負担を増加させる変更決議であり、同決議は事務所部分の区分所有者からの特定承継人である原告に対してもその効力が及ぶため（法４６条１項）、総会決議後に専有部分を取得した者も本件決議の効力を争うことができると解すべきである

（２）事務所部分の修繕積立金の増額が区分所有法30条3項に反するかについて

　本件改正による事務所部分の修繕積立金の増額は、それ自体は住戸部分との不均衡を招くものといえるが、事務所部分と住戸部分の管理費の額も考慮すると必ずしも利害の衡平を害するものとはいえず（事務所部分が住居部分より割安）、このことは法３０条３項が定めるその余の考慮要素を加味しても左右されない。なお、管理費と修繕積立金が使途目的を異にするが、区分所有法30条3項該当性の判断に当たり、これらを併せて検討することができないとは解されない。

（３）将来請求の可否について

　区分所有者の未払いが３年程続いていることから、将来請求の必要性を認めた。

３　コメント

　本判決は、区分所有建物を取得した者が自己に法的利害関係がある事項についての取得前の総会決議の効力を争うことができると判断しました。また、長期間修繕積立金の一部未払があったことから将来請求も認めました。
　本件のように、管理費の額などに不均衡がありこれを是正（増額）する管理規約の変更が行われた場合、区分所有法31条1項後段の同意の有無の要否が争点となる場合もあります。

（2022.12.3）

サッシの錆止めやガラスの取り付けに施工上の瑕疵があるか争われた事案（東京地判令和４年３月３１日）

１　事案の概要

　本件は，鉄筋コンクリート造，地下１階，地上４階建ての建物の建築の依頼をした施主が、請負業者に対し，サッシ付近の錆やガラスのひび割れなどが生じたことが施工上の瑕疵であると主張して，瑕疵担保責任に基づき損害賠償を請求した事案。主たる争点は、瑕疵の有無と損害額。

２　裁判所の判断

（１）サッシの錆止めの瑕疵の有無について

　窓枠がスチールサッシで錆が発生しやすいことから二液混合のウレタン防水処理が必要であるが、二液混合のウレタン防水は混合が不十分であると効果が十分でないことがあること、引き渡しから３カ月で錆が発生していることなどから、防水処理等の施工に瑕疵があるとした。

（２）ガラスの施工の瑕疵について

　窓ガラスの割れについては、ペアガラスの内側に破片が落ちているから、ガラスをサッシにはめ込む際に割れたものと推認し、被告の地震による割れの抗弁を排斥して施工の瑕疵を認めた。

３　コメント

　本件では、補修方法も争点となり、請負業が最も安価な方法で補修がなされるべきと主張しましたが、被告が主張するより安価で合理的な方法が具体的ではないとして、施主側の主張する補修方法を採用しました。なお、補修方法は、より安価方法がある場合は、その方法による補修がとられるべきであるとするのが一般的です。

（2022.12.3）

違法建築について当事者双方が認識していた場合の請負代金請求の可否が争われた事案（東京地判令和元年１２月２４日）

１　事案の概要

　本件は、旅館を運営する会社から工事を依頼された業者が、旅館に附属する露天風呂の造設工事、旅館建物内及びその周辺の改修工事並びにその追加工事を請け負い、各工事を完成させて引き渡したにもかかわらず、請負代金全額を支払わないと主張して、旅館運営会社に対し、工事代金及び遅延損害金を請求した事案。
　主たる争点は、工事に建築基準法違反があり代金請求が信義則に反するか、

２　裁判所の判断

（１）建築基準法違反があった場合に代金請求が可能かについて

　特定の建物の建築等についての請負契約に建築基準法違反の瑕疵があるからといって、直ちに当該契約の効力を否定することはできないが、当該契約が建築基準法に違反する程度（軽重）、内容、その契約締結に至る当事者の関与の形態（主体的か従属的か）、その契約に従った行為の悪質性、違法性の認識の有無（故意か過失か）などの事情を総合し、強い違法性を帯びると認められる場合には、当該契約は強行法規違反ないし公序良俗違反として私法上も無効とされるべきである（東京高判昭和５３年１０月１２日、同平成２２年８月３０日）。
　本件では、本件契約において建築が予定されていた露天風呂は、建築基準法６条１項４号所定の建築物に該当し、その建築には、当該建築につき同条による建築主事の確認を受け、確認済証の交付を受けなければならず、工事完了時には同法７条により当該建築物が法令に適合するかどうかについて検査を受けなければならないが、本件露天風呂工事は、事前に建築確認を受けずに施工され、工事完成後の完了検査も経ていないもので、上記建築基準法の規定に明確に違反しており、旅館に附属する露天風呂として不特定多数の公衆の利用が予定されていたにもかかわらず、建築基準法所定の安全基準に合致していることが全く担保されていなかったことになるから、違反の程度は重いというべきである。

そして、本件では双方が、建築基準法に違反する違法な行為であることを認識しつつ上記行為を行ったことは明らかであるが、原告が、被告に対し、違法行為を求められても従わざるを得ないような従属的な立場にあったとまでは認められない上、原告は、建設業法３条１項の許可を受けていないにもかかわらず、本件契約を締結して本件露天風呂工事を施工したもので、その行為は、建築基準法のみならず建設業法にも違反しており、悪質であると言わざるをえない。
　これらの事情を考慮すると、本件露天風呂工事の施工自体が建築基準法の規定に違反し、強い違法性を帯びるものであるといえるから、本件契約は、強行法規ないし公序良俗に違反するものとしてその効力を否定されるべきものである（被告は上記露天風呂を取り壊す予定であること、原告は本件契約に基づく請負代金のうち１１００万円を既に受領しており、同金員は不法原因給付として被告への返還義務はないと解されることから、本件契約の効力を否定することによって、当事者の一方を不当に利する又は害することにもならないというべきである。）。したがって、原告の被告に対する本件露天風呂工事に係る残代金請求には理由がない。

３　コメント

　施主から違法建築を依頼され、請負業者が止む無くこれを受け、違法建築が発覚した後に施主がこれを否定して争いになる場合があります。本件も同様の事案ですが、裁判所は、最判を引用して、建築基準法違反が直ちに私法上契約が無効となるものではないとした上で、本件では、請負業者が建設業法の許可を得ておらず、工事対象物件が不特定多数の人が訪れる旅館の風呂という事情もあることなどから、建築確認申請が出されず完了検査設けていないのは重大な違法があるとし、請負業者側も違法建築を受け入れざるを得ないような弱者ではないから工事を行ったことは悪質であり、契約自体が公序良俗違反で無効であるとし、請負代金の残代金の請求を否定した。なお、施主側も違法を認識していたことから不法原因給付として既払金の返還請求はできません。

（2022.12.1）

住居部分は住居として使用しなければならないとする管理規約設定の総会決議の無効が争われた事案（東京地判令和２年６月２４日）

１　事案の概要

　本件本訴は、マンションの部屋を店舗として貸し出している区分所有者が、管理組合に対して、住居部分は住居として使用しなければならいとする管理規約の設定に関する総会決議は、専有部分を賃貸用店舗として使用収益する当該区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすにもかかわらず原告の承諾を得ることなく決議されたものであるから区分所有法３１条１項に違反し無効であるなどと主張して決議無効を争うとともに、不法行為に基づく損害賠償請求した事案。
　本件反訴は、管理組合が本訴に対応するための弁護士費用について、管理規約に基づき当該区分所有者に請求した事案。

２　裁判所の判断

（１）区分所有法３１条1項に違反するか否かについて

　ア　「特別の影響を及ぼすべき」場合に当たるかについて　　　　　　

　２０２号室は、遅くとも原告が取得した時点で、台所や浴室も設置されていない事務所仕様の間取りとなっており、原告は、これを第三者に賃貸して収益を上げる目的で取得して以降、事業用建物として事業者に賃貸して収益を得ていたのであるから、事務所として使用できないとする管理規約が設定されると、原告の２０２号室に係る使用収益権は多大な制約を受け、原告が所期の目的を達することが困難になるとともに、これを住宅として使用する場合であっても相当多額の改装費用の支出を余儀なくされることとなる。そうすると、事務所として使用できないとする管理規約が設定されることによる原告の不利益は決して小さいものとはいえない。
　また、管理規約の設定当時又はそれ以前に、２０２号室が事業者に賃貸されていたほか、２部屋についても事務所として使用されていた実態があるところ、このことにより、本件マンションの地上２階以上の居住者の住環境が格別害されていた様子はうかがえない。
　以上のような２０２号室の現況や原告による同室の利用状況等に照らすと、事務所として使用できないとする管理規約を設定して原則住宅としての使用に限ることは、その必要性、合理性に比して、これにより原告が受ける不利益の程度が大きく、その不利益が一部の区分所有者の受任すべき限度を超えると認められる場合に該当するから、区分所有法３１条１項後段の「特別の影響を及ぼすべきとき」に当たる。

　イ　同意があったかについて

　区分所有法３１条１項後段の承諾は、管理規約の設定等の決議に際してこれに賛成する旨の意思表明をした場合もこれに含まれると解すべきところ、原告は、本件決議に先立ち、議決権行使を理事長に委ねる旨の委任状を提出したのであるから、これにより、原告の上記承諾があったものと解するのが相当である。

（２）管理規約に基づき弁護士費用を区分所有者に請求できるかについて

　被告管理規約には、区分所有者等において規約違反等の事実があり、理事長が、当該区分所有者等に対してその是正等を請求するための訴えを提起した場合に、違約金として、これに要する弁護士費用等の支払を求めることができる旨を定められているに過ぎないところ、本件は、区分所有者が自身の規約違反行為の根拠とされた被告管理規約の設定を承認した本件決議が違法無効であって同規約の規定が無効であるにもかかわらず規約違反行為があるとして退去要求等を受けたと主張して管理組合に損害賠償を求める訴訟に対し、管理組合が応訴したものであって、区分所有者の規約違反行為を是正するための訴えがされているものではないから、被告管理規約が適用される場面ではない。また、区分所有者の行為が不法行為を構成するものではない。
　そのような場合に、応訴した管理組合に管理規約に基づく弁護費用等の諸費用の請求を認めるとすると、本件マンションの区分所有者が管理組合の行為の違法を主張して訴訟提起することに対する萎縮的効果を生じさせ裁判を受ける権利を実質的に損ないかねない上、我が国においては、訴訟追行に要する弁護士費用を敗訴者の負担とすることを原則とするものではないことからすると、相当とはいえない。

３　コメント

　マンションの専有部分の利用方法の制限に関し、区分所有法31条1項を根拠として争われる場合がありますが、本件では、「特別の影響を及ぼす」場合に当たるとしました。本件では、従前から事務所として賃貸されていた物件を賃貸目的で購入したこと、当該物件には風呂などの居住用の設備が設置されていないこと等から、区分所有者の不利益が大きいと判断したものと思われ、その点は妥当と思われます。また、同意については、総会決議に委任状を提出したことをもって承諾したものと認定しています。
　そして、管理組合の応訴に対する相手方請求については、管理規約が定める対象ではなく、また、日本において弁護士費用等の敗訴者負担の仕組みがないことなどから、これを否定しています。

（2022.12.1）

管理組合が元理事長及び管理会社に対し、債務不履行責任等を主張して損害賠償請求等をした事案（東京地判令和２年７月１０日）

１　事案の概要

　本件は、マンション管理組合が元理事長に対し、①主位的に、総会決議（委任状無効により）が無効であると主張して、不当利得返還請求権に基づく元理事が管理組合から受領した役員報酬の返還を求め、②予備的に、総会決議が有効である場合を前提に、理事長としての善管注意義務違反に基づく損害賠償として、役員報酬相当額の損害賠償を求めるとともに、①工事の際の事務所名目で本件マンションの自己所有の居室を原告に対して賃貸したことは自己取引に当たり無効であり、理事長としての善管注意義務違反にも当たると主張して、選択的に、不当利得返還請求又は債務不履行に基づく損害賠償請求をし、②管理組合に不必要な工事をさせたことが理事長としての善管注意義務違反に当たると主張して、その損害賠償請求をし、管理会社に対し、①主位的に、総会決議が無効であると主張して、管理会社が管理組合から受領した事務管理業務費及び管理手数料の返還を求め、②予備的に、総会決議が有効である場合を前提に、債務不履行に基づく損害賠償請求として、事務管理業務費及び管理手数料相当額を求めるとともに、管理委託契約上の債務不履行に基づく損害賠償請求として不必要な工事費用相当額の賠償を求めた事案。

２　裁判所の判断

（１）総会決議の有効性について

　管理規約では受任者は同居者と定めているところ、委任状は同居者に限定せず組合員としていることから、当該委任状をもとにした総会決議は無効であるとの主張に対し、合理的解釈をすれば、代理人は、マンションの運営に利害関係を有する他の組合員か、当該以外の者である場合には当該組合員と同居する者に限定するという趣旨の規定であると解するのが相当であるとして、同居人以外の組合員を受任者とした委任状は有効であり、総会決議は有効であるとした。

（２）元理事の善管注意義務違反について

　各修繕工事の必要性を個別に判断し、その必要性を認め、元理事に善管注意義務違反はないとした。

（３）元理事の不当利得について

　元理事が自分の部屋を管理組合に貸し出した点については、自己取引に当たり、理事会の同意もなく、総会でも承認が否決されたことから不当利得に当たるとして、賃料相当額の返還請求を認めた。

（４）管理会社の責任について

　管理会社の責任は否定した。

３　コメント

　元理事の行為に対して、債務不履行や不法行為に基づく損害賠償請求がなされる場合がありますが、管理組合に生じた損害については、各区分所有者ではなく管理組合が原告となって訴訟を提起することになります。

（2022.11.27）

中古建物売買において、瑕疵担保責任及び説明義務違反の有無が問題となった事案（東京地判令和２年２月１３日）

１　事案の概要

　本件は、不動産業者から中古建物を購入した買主が、当該建物の店舗部分の柱及び梁が腐食しており、また、当該店舗部分に設置された化粧洗面台、便所及び手洗所から水が出ない状況であったことから、選択的に、①本件各瑕疵は、民法５７０条の「隠れた瑕疵」に当たるとして瑕疵担保責任に基づく損害賠償として、②売主は、各瑕疵の存在を当然知り得る立場にあり、原告に対し、これを告知すべき義務があったにもかかわらず、故意又は過失によりこれを怠った（告知義務違反）として債務不履行又は不法行為に基づく損害賠償として、売主に対し、柱等瑕疵に係る改修工事費用、水道瑕疵に係る復旧工事費用、各瑕疵への対応のために要した交通費、各瑕疵への対応により発生した逸失利益等の支払いを求めた事案。

２　裁判所の判断

（１）瑕疵担保責任の有無について

　民法５７０条の「瑕疵」とは、当該契約の目的物の通常有すべき品質、性能を欠く場合をいうところ、本件売買契約のような中古建物の売買では、売買契約当時、一定程度の損傷が存し、その購入後、一定の修理等を要することを見込んで購入代金を決定するものであるから、当該建物の築年数や構造等に照らして通常有すべき品質、性能を基準として、かかる程度を超える損傷がある場合に「瑕疵」があるものと認めるのが相当である。
　本件では、築２４年の木造住宅で、経年劣化等により一定程度の損傷が存在することは当然といえるところ、売買契約には特約として、建物には経年劣化、機能低下、破損、ヒビ、汚れ等が見られるものの、買主はこれを容認し、売主に対して異議を述べない旨定められていることからすれば、経年劣化等により一定程度の損傷が存在することは、売買契約締結の前提としていたものと認められる。そして、売買契約当時においても一定程度の柱等の腐食があった可能性は否定できないが、その柱等の腐食の程度が建物の築年数や構造等に照らして通常有すべき品質、性能を基準として、かかる程度を超える損傷であったとまでは認められない。よって、柱等の瑕疵は民法５７０条の「隠れた瑕疵」に当たらない。
　また、水道瑕疵の原因は、どの時点の、誰の行為により、洗面台等に水を供給していた配管が取り外されるなどしたのかを特定することはできないことから、そもそも水道瑕疵が売買契約の締結時点において存在していたか否かも不明であるといわざるを得ないのであって、水道瑕疵は民法５７０条の「隠れた瑕疵」に当たらない。

（２）説明義務違反について

　契約の一方当事者が、当該契約の締結に先立ち、信義則上の説明義務に違反して、当該契約を締結するか否かに関する判断に影響を及ぼすべき情報を相手方に提供しなかった場合には、上記一方当事者は、相手方が当該契約を締結したことにより被った損害につき、当該契約上の債務の不履行による賠償責任を負うことはないが、不法行為による賠償責任を負うことがある（最高裁平成２３年４月２２日第二小法廷判決・民集６５巻３号１４０５ページ参照）。
　本件では、瑕疵担保責任の有無で検討したとおり、柱等の腐食の程度が建物の築年数や構造等に照らして通常有すべき品質、性能を基準として、かかる程度を超える損傷であったとまでは認められず、建物に経年劣化等により一定程度の損傷が存在することは、売買契約の締結に先立ち、買主に対して説明済みであると認められるから、上記信義則上の説明義務は果たしているものと認めるのが相当である。また、水道瑕疵に関しても、そもそも水道瑕疵が本件売買契約の締結時点において存在していたか否かが不明である以上、売買契約の締結に先立ち、売主が水道瑕疵に係る告知義務を負っていたとはいえない。
　よって、売主に説明義務違反は認められない。

３　コメント

　中古建物について通常有すべき性質とは、その築年数や構造により異なると考えられますが、本件では、築24年の木造建物であり、売買契約に経年劣化による損傷等については買主が了承していたという事情もあることなどから、隠れた瑕疵に当たらず、説明義務違反もないとしています。売買金額も当初金額から減額して契約が成立し、建物価格も３００万円程度であったことも判断に影響を与えているかもしれません。

（2022.11.27）

売買した土地の土壌汚染及び埋設物について瑕疵担保責任及び説明義務違反が否定された事案（東京地判令和２年３月２日）

１　事案の概要

　本件は、食品の卸業をする会社が土地建物の賃貸、分譲等を業する会社から土地を購入したところ、当該土地には売買締結時に明らかでなかった土壌汚染及び埋設物があったと主張して、売主の瑕疵担保責任（民法５７０条）、又は債務不履行（売買契約上の表明保証違反及び付随的義務である説明義務違反）に基づき、損害賠償請求した事案。

２　裁判所の判断

（１）売主が瑕疵担保責任を負うか

　ア　地中埋設物に関する瑕疵について

　買主は、本件土地が長年にわたってＪが所有し、一時期、Ｊ用地として使用された後、２０年以上も空地又は鉄製の管材、塩ビパイプ、ケーブル長尺物等の資材置場として利用されてきた土地である旨の記載がある本件地歴報告書を受領している上、遅くとも昭和６３年ころから、本件土地の隣接地で営業をしていたのであるから、上記のような本件土地の利用状況や、本件土地が、Ｊの送電のための鉄塔、鋼材の売買等を目的とするＨ株式会社の工場及び建設機械の修理・製作・販売を目的とするＩ株式会社の工場等に隣接していることをも十分認識していたと考えられる。これに加えて、本件特約５項において、少なくとも残置物として「⑤旧鉄塔基礎⑥水道埋設管及びガス埋設管⑦木柵⑨旧建物（寮、資材置場ですが登記記録は存在しておりません。）基礎等」が確認されていた旨の記載がされていたことからすれば、当事者双方は、本件売買契約締結時において、本件土地は工場用地として利用されていた地区内にある土地であって、これまでの利用状況等からして、従前、保管されていた資材の一部や存在した建物の基礎等、何らかの埋設物が地中に残存していると共に、それらによる何らかの土壌への影響が残っている可能性があるものと認識・想定していたものと考えられる。
　そうすると、本件土地に、コンクリート杭、コンクリート製の側溝、ケーブル、木くず、ゴミ等の本件埋設物が埋まっていたことは、契約当事者間の合意に基づき予定されていた品質又は性能を欠き、隠れたる瑕疵に該当するものとは認められない。

イ　土壌汚染について

　買主は、売主から本件売買契約の際に、本件土地から第１種特定有害物質（揮発性有機化合物）は検出されず、第２種特定有害物質（重金属等）及び第３種特定有害物質（ＰＣＢ）は全て基準に適合しており、土壌試料中に油臭・油膜は確認されなかった旨の記載がある本件調査報告書を受領しているから（前記１（１）エ、カ）、当事者双方は、本件売買契約締結時において、本件土地に深刻な土壌汚染はないものと認識していたものと考えられる。
　そして、鑑定の結果によれば、少なくとも、本件試し掘りがされた部分については油分も確認されていないことからすれば、これを越えて、本件土地の広範囲の土壌中に多量の油分が広がり、油によって土壌が汚染されているとは認められない。
　また、中央環境審議会土壌農薬部会土壌汚染技術基準等専門委員会が平成１８年３月に発出した「油汚染対策ガイドライン－鉱油類を含む土壌に起因する油臭・油膜問題への土地所有者等による対応の考え方－」によれば、油汚染問題に対する対応の基本は、地表や井戸水等の油臭や油膜という、人が感覚的に把握できる不快感や違和感が感じられなくなるようにすることとされており、一般の工場・事業場の敷地などにおいては、舗装などによる地表の油臭の遮断と油膜の遮蔽が基本とされているところ、本件土地のうち、油分が認められた全ての地点において、地表では油膜は認められなかったから、油膜を遮蔽する対策が必要であるとはいえない。
　油臭についても、本件ガイドラインによる０～５までの６段階のうち、段階２の油臭が認められたのは、地点アの深度１メートル、Ｅの深度１．５メートルの２地点のみであったものであり、その余はいずれも段階１であったところ、段階１の油臭については、通常、何らかの対策が必要であるとは認められない。段階２についても、必ずしも対策が必要であるとはいえないところ、原告は、本件土地を倉庫の敷地として使用するため、当初から、本件土地に対する地盤改良工事や地表の舗装工事を予定していたというべきところ、油臭についても、設置費用が約１３万円程度の油防止シートを倉庫の基礎の下に設置するという簡易な対策を施すことによって、現在、特段の問題もなく本件土地上の倉庫で小麦粉問屋業を営んでいることからすれば、土地を裸地のまま利用する際に検討されるべき土壌の掘削除去や油含有土壌中の油分を分解あるいは抽出する浄化などの対策が必要であるとまでは認められない。そうすると、本件土地の南東部分のうち、隣接地との境界付近部分の深さ１～１．５メートル付近の土壌には油分が含まれていたことは、契約当事者間の合意に基づき予定されていた品質又は性能を欠き、隠れたる瑕疵に該当するものとは未だ認められない。

（２）売主に表明保証義務違反の有無について

　契約書の特約には、現在確認されている残置物として、旧鉄塔基礎、水道埋設管及びガス埋設管、木柵、旧建物（寮、資材置場ですが登記記録は存在しておりません。）基礎等については不明との記載がされているのであるから、むしろ、本件土地には埋設物が存在する可能性があることが指摘されているというべきであって、被告が、本件埋設物が存在しないことを表明し保証したとは認められない。

（３）売主の説明義務違反の有無について

　売主は、買主に対し、埋設物については、特約5項において、それが存在する可能性について言及した上で、特約６項において、その処理の分担を定めているものである。また、土壌汚染については、被告は、原告に対し、本件売買契約時に本件地歴報告書及び本件調査報告書を交付しているところ、本件調査報告書による調査が、本件土地を売買するに当たって、通常行うべき程度に欠けるほど不十分なものであったと認めるに足りる証拠はない。よって、売主に本件売買契約の付随的義務である説明義務違反があったとは認められない。

３　コメント

　裁判所は、隠れた瑕疵の有無については、買主も当該土地の利用状況等についても認識しており、一定の地下埋蔵物があるであろうことは認識することができ、契約書にも一定の埋蔵物がある可能性についても言及しており、汚染についても客観的調査結果を前提に油汚染対策ガイドラインを参照しつつ、何等かの対策が必要な状態ではないとし、結果として隠れた瑕疵に当たらないとしました。
　また、説明義務違反については、売主が地歴報告書と土壌汚染調査報告書を提出していることから説明義務違反はないとしました。
　民法の改正により、瑕疵担保責任は契約不適合責任と変更になりましたが、結局のところ、契約に至る経緯その他から契約時の当事者の合理的意思を推認して合意内容を確定し、契約不適合があったか否かを破断することになります。

（2022.11.26）

一般社団法人法の類推適用により総会決議取消ができるか、区分所有者を被告とする訴訟に管理費を充てることができるか等が争われた事案（東京地判令和２年７月２８日）

１　事案の概要

　本件は、マンションの区分所有者が管理組合との間で、臨時総会議案「弁護士費用支払い承認の件」を承認する旨の決議につき、決議の内容又は方法が法令又は被告の管理規約に違反すると主張して、主位的に、一般社団法人及び一般財団法人に関する法律２６６条１項１号及び２号の類推によりその取消しを求め、予備的に、同決議が無効であることの確認を求める事案。
　主たる争点は、①一般社団法人法２６６条１項１号及び２号を類推適用により総会決議の取消しを訴訟提起できるか、②総会決議無効事由（区分所有者の一部を被告とした訴訟の弁護士費用を管理費で負担することについて）があるかである。

２　裁判所の判断

（１）一般社団法人法２６６条の類推適用により総会決議の取消しを訴訟提起できるかについて

　一般法人法２６６条１項に基づく決議取消しの訴えは、形成の訴えであると解されるところ、形成の訴えは、その性質上、事実ないし権利関係の変動を画一的に規制する必要がある場合について、法が、対世効を有する判決によって訴訟の目的たる事実ないし権利関係の変動を画一的に生じさせることを規定したものである。このような形成の訴えの特殊性、影響力の大きさに照らすと、形成の訴えを定めている法を類推適用することによって、これを安易に拡張して認めることは許されない。

　さらに、区分所有法の規定をみると、同法３条の区分所有者の団体のうちで法人格を取得した管理組合法人の場合において、一般法人法を一部準用する規定が存在する（区分所有法４７条１０項）一方、一般法人法２６６条１項は準用の対象から除外されているから、法は、管理組合が法人となっている場合においても、その決議に一般法人法２６６条１項が適用されることは予定していないというべきである。
　そうすると、区分所有者を構成員とする団体という点で管理組合法人と類似する性質を有する被告においても、その総会決議について、一般法人法２６６条１項１号を類推適用してこれを取り消すことは法の予定するところではなく、許されないものと解すべきである。

（２）総会決議無効事由の有無について

　管理組合において行うことができる行為は、本件マンションの「管理組合が管理する敷地及び共用部分等の保安、保全、保守、清掃、消毒及び塵芥処理」や「組合管理部分の修繕」など、分譲共用部分の管理又は使用に関する行為である、本件管理規約３０条各号に定められた事項に限られると解される。
　そして、管理組合の集会決議について、区分所有法は決議の無効事由を定めておらず、決議に瑕疵があれば、原則として無効となると解すべきところ、集会決議が無効になれば、管理組合内部のみならず、第三者に対する関係においても影響を及ぼすことになるから、決議の瑕疵が重大でなく、かつ、その瑕疵があったことが決議の結果に影響を及ぼさないことが明らかである場合には、当該瑕疵による決議の無効の主張は許されないものと解すべきである。
　本件は、管理組合の構成員の一部が訴訟等の当事者となって紛争が生じた場合の当該構成員個人において訴訟等に要した弁護士費用を管理組合が負担することについての承認決議であるが、当該構成員個人の訴訟費用の負担は、管理規約３０条各号に定められた被告において行うことができる行為には含まれないものと解さざるを得ない。そして、管理組合において、その目的の範囲外のために管理費を支出するためには、原則として、当該組合に所属する構成員の全員の同意を要するものと解すべきであるが、本件決議は一定数が不承認であり、全会一致でない以上、本来は不承認の決議がされたものというべきである。そうすると、本件決議には、その決議の方法に重大な瑕疵があり、この瑕疵は決議の結果に影響を及ぼすべきものというべきであるから、本件決議を有効とみることはできない。
　また、本件決議は、その他の支出をまとめて、１つの承認又は不承認の決議を行う形式を取っており、各支出が不可分一体として決議されているというべきであることなどから、本件決議全体の無効を確認するほかないというべきである。

３　コメント

　一般社団法人法の類推適用による総会決議の取消しを否定したこと、総会決議に瑕疵があれば原則無効であるが、決議の瑕疵が重大でなく、かつ、その瑕疵があったことが決議の結果に影響を及ぼさないことが明らかである場合には、当該瑕疵による決議の無効の主張は許されないとした点は、従来からの判例を踏襲したものといえます。
　本件で気になる点は、管理組合の複数の組合員に対する訴えの実質が個人的なものではなく、当該組合員らに対してプレッシャーを与えて、総会議決権行使を萎縮させる目的で行ったともとれる集会差止仮処分申立事件であり、管理組合が費用負担の決議をしたのは、当該事件に対応するための弁護士費用であると管理組合が反論した点について、当該仮処分については申立が認められており、管理組合主張の事実は認められないとして、管理組合の主張を排斥した点です。これは、あくまでも管理組合の主張を排斥するための判断ですが、原告側の不当目的が立証されれば、複数区の組合員個人に対する訴えについての弁護士費用を管理費で負担することも認められる余地があるともとれます。

（2022.11.26）

管理組合が区分所有者に対し、管理規約違反を主張してパラボナアンテナの撤去と弁護士費用等を請求し認められた事案（東京地判令和２年８月１１日）

１　事案の概要

　マンションの組合が、マンションのバルコニー及びルーフバルコニーの各手摺りに複数の衛星放送受信用パラボラアンテナを設置している区分所有者に対し、管理規約に違反していることを理由として、各パラボラアンテナの撤去と管理規約に基づき違約金として弁護士費用及び差止め等の諸費用を請求した事案。

２　裁判所の判断

（１）パラボナアンテナ等の撤去について

　マンションにおいては、住戸に接するバルコニーについて、区分所有者に専有使用権が認められ、区分所有者は通常のバルコニーとしての用法でこれを使用することができるものの、管理組合から管理上必要な指示がある場合は、それに従わなければならないとされていること、バルコニー及びルーフバルコニーに区分所有者が取り付けたパラボラアンテナ（本件アンテナを含む。）については、その部品の一部が落下したことがあることがうかがわれ、その結果、管理組合は、区分所有者に対し、本件アンテナ等の設置行為が管理規約に違反するとして本件アンテナ撤去を求めたが、区分所有者がこれに応じなかったことから、臨時総会決議を踏まえて、本件アンテナの撤去を求める訴訟を提起したことが認められる。そうすると、管理組合の本件アンテナの撤去要求は、組合員である本件建物居住者の安全を図るためなどからされたものと解することができ、その管理上必要な指示と考えられることから、管理組合は、本件規約に基づき、本件アンテナの撤去を求めることができると認められる。

（２）違約金としての弁護士費用等の請求について

　管理規約により、理事長は理事会の決議を経て、マンションの区分所有者に対し、管理規約等に違反する行為について必要な措置を請求するため訴訟その他の法的措置を追行することができ、この場合、相手方に対し、違約金としての弁護士費用等の諸費用を請求することができる。そして、区分所有者がバルコニーに本件アンテナを取り付けた行為が、管理規約に違反しており、そのため、管理組合が、訴訟代理人に、本件アンテナの撤去を求める訴訟の提起等を委任し、着手金、消費税並びに実費経費として５７万円を支払い、さらに、その後に中間金として３３万円を支払ったことが認められるから、管理組合は、管理規約に基づき、弁護士費用の既払分を違約金として請求できると解することが相当である。

３　コメント

　管理規約の定めに基づく請求であり、パラボナアンテナの撤去は、部品の一部が落下した事故があったことから認められ、弁護士費用等については管理規約に定めがあることから、既払金（着手金、実費、中間金、消費税）が認容されました。なお、管理組合も報酬分を請求していないことから、弁護士の報酬金については認容していません。

（2022.11.23）